在农贸市场升级改造中的思考

近几年,全国各地,特别是江、浙、沪地区,政府各级部门大力推进商品市场的转型升级中，对农贸市場的升级改造提出和制定了很多要求和标准。其中改造升级中，离不开政府各级相关部门对新老城居住区的农贸市场规划和布局布点,同时政府也考虑农贸市场的公益性,指导引进国有企业的物业管理企业对升级改造后的农贸市场进行托管。

本文不讨论,农贸市场升级改造中的内部市场的地面、墙面、顶面的装饰改造，也不讨论市场内的设施设备、智能化的改造，仅针对市场改造升级后物业管理企业对农贸市场进行托管这一个问题作一思考。

近几年来，国家陆续落实出台多项利好政策支持农贸市场发展。2021 年《中共中央国务院关于全面推进乡村振兴加快农业农村现代化的意见》中明确要求，“推进公益性农产品市场和农产品流通骨干网络建设”，进一步对构建现代乡村产业体系、农贸市场升级发展提出具体指导意见。

农贸市场的建设，与城市的发展、城市的建设和城市人口的增减有着密切的关联。这十五年来,无锡市随着房地产市場的发展,外来人口的不断增加，新建住宅小区也在不断的增加。根据统计2021 年无锡常住人口是746.21 万,而2007年无锡市常驻人口仅为599.34 万。

农贸市场作为农产品流通的主要渠道，在解决农产品销售难、把关农产品安全、保障城市农产品供应等方面发挥着重要终端作用,也是解决无锡几百万人口每天餐桌上的重要来源地。

然而，随着数字经济浪潮来袭，我国消费形态正经历一场剧烈的迭代进化，以生鲜电商、社区团购为代表的新兴消费发展迅速，促使农贸市场加快转型升级，从大流通走向数字化、智能化，提升现代化运营能力和效率成为刚需。这些说明农贸市场管理已不是简单的物业管理。同所有商品市场一样,农贸市场同样需要经营,需要运营,如果市场里干净整洁了,而商户无法维持生意生机了,那么商户就会撤场,市场就会变成空壳,马路市场,路边摊将不断回潮。

笔者最近走访了几家改造升级后的农贸市场,发现摊位稀稀拉拉,打听下来说新接管的物业管理公司制定了新招租政策,所有摊位不分前后优劣租金一律一样标准,诸如此类市场经营、运营管理事还有许多。

面对严酷的市场竞争和互联网技术更新迭代带来的双重挑战，农贸市场该如何走好符合自身的经营、运营管理之路？对所有市场主办方、管理者是一个值得思考的问题。

接管的物业管理公司如果只是来管理市场的卫生环境、解决水电气正常使用、停车秩序井然这样简单的物业管理的话,那么物业管理公司所接管的农贸市场将会被逐渐淘汰。

笔者十五年前就提出符合商品市场的管理公司,应该称作为;市场商业运营管理公司,而市场物业管理只能是其其中的一个职能而已。所以物业管理公司接管了农贸市场,要尽快给公司注入市场经营、运营的元素,改变工作重心,尽快建立现代企业管理制度,转变公司管理模式,将市场繁荣为首务。

下面来谈谈农贸市场经营、运营的一点思考。

原来农贸市场开一家店就可以躺着赚钱，现在的农贸市场和以往不同了，需要去经营，去运作生意。

老市场中的现存消费群体的消费力量正在变弱，因为顾客在变老，吃的更健康，吃的少了，而新市场又存在培育的过程，受限于区域、面积以及物业归属问题，在寻求市场增量的过程中，肯定菜市场业态价值、改造聚焦、重视原有业务，但又不局限于菜市场本身，充分挖掘并发挥出了自身的潜在优势，是农贸市场升级改造后必须理清的主题。菜市场作为从“田间地头到餐桌的”中转和暂存站，一直受到政府关注，在食品安全检查、疫情防控等方面都有着严格的要求并强力执行，其中也花费了大量的财力、物力、人力。未来的5-10 年，菜市场依然会是中国最主流的社区生鲜零售场景，它的保菜篮子供应、保食品安全、保国计民生、保底层群体就业的战略功能不会被改变，仍然是最基础的民生工程。

然而，受新冠肺炎疫情影响，去年以来以每日优鲜、叮咚买菜、盒马为代表的生鲜电商、社区团购和线下新零售异军突起，不断冲击着农产品传统销售市场格局。促使农贸市场加快转型升级，从大流通走向数字化、智能化，提升现代化运营能力和效率成为刚需。

“农贸市场做数字化转型是行业大趋势，但入驻市场的商户往往老龄化严重，很多商户抱有因循守旧思想，担心数字化转型会影响其收益，这些都是我们经营管理市场的很现实的问题。”

互联网生鲜抵制不如加入,多个竞争对手不如多个渠道打通。菜市场与商家发展线上渠道需要做到不仅仅是拓展渠道、将线下的消费行为简单地搬到线上，而是要发现、激活菜市场行业的独特优势。菜市场要协调各方，制定规范的线上管理、线下挑拣、线下配送等制度。商家要去发掘菜市场与其它互联网生鲜品牌的实质性差异，例如选品、配送范围与时间等，更要确保为广大消费者提供买得放心、吃得安心的新鲜菜品，这是互联网无接触售卖蔬菜的精髓所在，也是与互联网生鲜拉开差距的关键。

年轻人相较于中老年人，他们在饮食方面接受的选择范围更广，不同的生活与饮食习惯导致年轻人对菜市场的需求与中老年人并不一致。市场在建设或者改造到经营、运营当中，不应该寄希望与吸引大量的年轻客户来买菜提升业绩，而是通过全新业态设置，在“保留居民原有生活状态”和“菜市场市井风貌”的前提下寻求增量。例如引入早餐店、小食店、咖啡馆等新业态，为年轻消费群体提供更合适的购买途径，同时又增加市场销售额，一举两得；建设公益茯茶站点，为消费者提供免费茶水，提高市场人性化建设等。让菜市场的服务内容可以涵盖更广泛的消费群体。就是引入市场特色化运营。无论业态如何演进、形式如何变迁、领域如何拓展，零售业在任何时候都绕不开成本、效率、质量与体验这四个关键词，这些不仅是行业最为本真和原始的魅力，更是商家在日益激烈的竞争中脱颖而出的关键。拉新留存想做好，营销活动少不了,新客群的维护成本较高，与已经拥有市场忠诚度的中老客群相比更容易流失，需要花费大量时间让新客群与市场来建立忠诚度。除了基本的卖菜外，还需要定时举办市场的营销活动。不仅吸引消费者过来，更要留住他们，让其有机会消费，这也是菜市场打破当前困境的一种方案。

线上交易对线下农贸市场造成巨大挑战，而数字化支付只是数字场景的功能之一，农贸市场更需要商务、销售、物流等方面形成系统的数字化体系，以降低成本、增强效率，最终提高销售额，形成金融数据服务。“如何让商户参与进来，留住商户，提升商户收益，需要政府引导进行政策补贴与支持，以及各方合力进行数字化推广与宣传。”

数字化升级是农贸市场未来发展方向之一。何为数字化？就是以互联网、物联网信息技术为基础，以农副产品信息、数据、物流、配送、仓储、冷链、安全溯源等为核心，构建起基于“农产品进销存+供应链管理+第三方电子支付+市场管理(市场经营管理、物业管理)+物流配送+仓储服务”的智慧化、数字化农贸市场信息化平台。

实现农贸市场数字化转型升级，需要多方协作发力，政府需要进行整体规划，提升农业信息技术投入；市场主体应重视数据采集和应用整合能力，丰富商业模式，加强“农”字领域高素质人才的培养，争取让每个商户都能把数字化工具运用起来，以切实行动共同面对农贸市场的机遇与挑战。

值得注意的是，一些农贸市场经营主体表示，农产品行业是薄利行业，但税费较高，软件和硬件方面亟需提升，数字化转型存在一定困难。他们希望得到政府以及平台在政策和资金方面的支持。

总结:应从以下两点进行思考：即：农贸市场要从管理型向经营性转变，要向建设数字市场转变。“其一，农贸市场应该依托现有资源快速出手，合理全面布局零售市场网络，抢占终端市场，为农贸市场发展和线上线下融合建立支点；其二，目前农贸市场大多采用收取摊位租金的物业管理模式，这种模式虽然管理方法简单、容易操作，但难以充分发挥市场资源利益最大化，因此可以探索市场物业管理模式向商业管理模式转变。”

无锡汇智市场发展研究所杨四方撰稿