无锡市房屋产权监理处 高建春

    回顾2013年，楼市环境错综复杂，年初新国五条出台，二手房排队过户；年中各地地王频现，全国楼市分化明显；年终，部分城市调控加码、产权统一登记提上日程……在此背景下，无锡市房地产市场保持了平稳运行的态势，土地市场回暖，商品房市场供应充足、成交稳定，二手房市场成交量增长显著，房屋价格持续小幅回升。2013年，房地产市场各项指标如下：
    一、房地产开发投资增速较缓，新开工面积有所减少
    2013年无锡市区房地产开发投资为764.93亿元，同比增长11.59%；其中住宅480.53亿元，同比增长13.41%。无锡市区房地产施工面积为4123.94万平方米，同比增长10.90%，其中住宅2777.73万平方米，同比增长9.45%；房地产新开工面积为968.46万平方米，同比减少5.88%，其中住宅624.33万平方米，同比减少0.91%；房地产竣工面积为654.13万平方米，同比增长17.73%，其中住宅497.32万平方米，同比增长36.13%。
    二、土地市场回暖，住宅用地比重回升
2013年无锡市区共出让65幅国有建设用地使用权，土地成交总面积433.12万平方米，同比增长29.54%，成交金额194.72亿元，同比增长45.91%，溢价率为4.59%，呈现回暖态势。分区域看，其中惠山区为20幅，土地面积116.22万平方米，滨湖区为17幅，土地面积163.12万平方米。从土地性质看，去除加油站、汽车4s店等地块，非住宅地块面积约137万平方米，住宅用地比重逐步提升，为240.15万平方米，占比约55%，比2012年提高了18个百分点。
    三、商品房新增供应节奏较快，可售存量增长
    2013年无锡市区商品房批准预售面积891.75万平方米，处于历史高位，同比增长5.60%，其中住宅624.63万平方米，同比增加7.24%。截至12月底，无锡市区商品房剩余可售面积达1806.44万平方米，为历史新高，相比9月底增长了142万平方米；其中住宅剩余可售面积961.80万平方米，比9月底增长约100万平方米。
    四、市场成交平稳，二手房交易量增长显著
2013年无锡市区商品房销售面积615.13万平方米，同比减少4.53%，销售金额525.33亿元，同比减少2.97%，其中商品住宅销售面积512.50万平方米，同比减少3.85%，金额407.53亿元，同比微增0.21%。
全年无锡市区二手房成交总面积285.04万平方米，同比增长42.51%，总金额为156.26亿元，同比增长52.81%，其中住宅成交226.04万平方米，同比增长69.57%，金额134.51亿元，同比增长77.22%。今年二手房交易量增长显著，主要原因是受“新国五条”政策预期影响，3月份成交量激增，而之后二手住宅月度成交也呈现回暖态势，相比2012年各月均有所增长。
    五、房屋价格持续小幅回升
    2013年，我市房屋价格持续小幅回升，前三季度市区商品住宅加权均价环比涨幅依次为0.32%、2.47%和0.92%。至四季度，市区商品住宅加权均价为8454元/平方米，环比涨幅为0.65%，全年累计上涨4.36%。另外，经测算，四季度我市二手住宅加权均价为7458元/平方米，环比涨幅0.68%。
    六、房地产开发贷款余额减少，住房贷款发放额明显增长
    2013年12月末无锡市房地产开发贷款余额总计568.71亿元，环比9月末减少1.39%，其中房产贷款余额366.88亿元，环比9月末减少1.31%。1-12月全市个人住房商业贷款发放239.31亿元，同比增长25.39%，同期市区公积金贷款发放48.19亿元，同比增长0.82%。1-12月市区房地产营业税47.17亿元，同比增长6.86%，征收契税6.71亿元。
    回顾2013，无锡房地产市场以平稳为主旋律，这一方面得益于市场原本稳健的基础，另一方面也与政府及相关部门持续加强管理分不开，进一步促进了市场行为规范，市场氛围良好。当然，无锡房地产市场也在快速的发展中暴露出一些问题，尤其在近几年的持续调控下，更需要加强关注。
    一是市场存量问题趋于严峻。2013年以来，我市商品房存量持续增加，不含政策性用房，从年初的1428万平米增加至年底1727万平方米的历史新高，去除估算目前未售但已投入使用的非住宅面积约200多万平方米，存量的去化周期将近2年。而与此同时，土地出让面积不减，据估算，2013年出让土地可建商品房面积947万平方米，另据调研，目前市场上还未开发完毕的存量土地约为2000多万平方米，因此后期可建商品房面积较大。在此建议，一方面政府应根据市场形势合理安排推地节奏，同时对已出让土地加强跟踪管理；另一方面企业要多采取策略，加快存量商品房的去化。
    二是商品住宅存在供求结构性问题依然存在。从住宅结构来看，大户型高价位的住宅产品一直是市场上问题比较突出的部分，供销比偏大，而其他各类住宅产品供销比较为合理。在调控政策影响下，大户型高价位的住宅产品销售速度更为缓慢，库存量不断增加。不含政策性住房，今年180平米以上的住宅新增供销比最大，为1.62：1（按套数分析），存量也达到12600多套，占到了住宅总存量的20%，去化周期较长。其中高层和多层类型存量套数最多，占比分别约为41%和30%，主要为大平层、洋房和叠加别墅。同时，单价15000元/平米以上的住宅新增供销比达到11.54：1（按套数分析），产品滞销严重。因此，建议政府部门应进一步加强引导，而企业更应找准市场定位，加大普通住宅开发的比重，迎合市场需求。
    三是继续加大对刚性需求的支持力度。随着2011年限购限贷政策的出台，房地产市场的成交主要靠首次置业和改善型需求支撑，而改善型需求受到二套房首付、贷款利率、买卖税费等方面政策规定的限制，无法获得更多的支持。然而，2013下半年以来，商业银行对于首套房贷的支持力度不断降低，贷款利率优惠幅度从以往的8折左右提高到95折，甚至取消优惠，这直接增加了首次置业群体的购房成本和经济负担。因此，建议商业银行在按揭贷款审批、贷款利率优惠等方面，继续加大对首套购房的支持力度，促进房地产市场的健康发展。
    展望2014年，国内经济下行压力较大，宏观调控政策随着十八届三中全会的召开将更注重长效机制，我市房地产市场短期内仍将保持较为稳定的局面：市场可售充足，成交量价平稳。而对于市场的问题所在，除了进一步的关注和监测，还需要相关部门和企业的共同努力。总之，房地产市场是关系着民生幸福的重要因素，需要政府部门、行业企业、舆论媒体和广大民众共同维护良好的市场氛围，促进无锡房地产市场的长期健康有序发展。