在全国城市农贸中心联合会零售市场专业委员会（简称“全国零售委”）沉浸式研学活动座谈会上的发言
无锡市场协会秘书长 杨四方
第一，介绍无锡、无锡市场协会、无锡市场。
第二，农贸市场的经营与管理关系。
第三，市场提档升级改造中的几点思考。
第四，发展趋势连锁经营的管理——
近几年,全国各地,特别是江、浙、沪地区,大力推进商品市场的转型升级中，归划优化布局。环境治理，打造智慧市场，创建特色市场，提升管理能力。增强经营能力，健全测评体系8个方面,对农贸市場的升级改造提出和制定了很多要求和标准。其中改造升级中，政府也考虑农贸市场公益性,指导国企物业管理对升级改造后农贸市场进行托管。
农贸市场的经营与管理关系。 受新冠肺炎疫情影响，去年以来的生鲜电商、社区团购和线下新零售异军突起，不断冲击着农产品传统销售市场格局。摊位空置率增加，客流量下降。人们消费方式、消费习惯的改变，而之前入驻市场的商户往往老龄化严重，很多商户抱有因循守旧思想，担心数字化转型会影响其收益，市场中消费力量正在变弱，因为顾客在变老，吃的更健康，吃的少了，而新市场又存在培育的过程，受限于区域、面积以及物业归属问题，在寻求市场增量的过程中，菜市场业态价值、改造聚焦、重视原有业务，不局限于菜市场本身，充分挖掘潜在优势，是农贸市场升级改造后必须理清的主题。菜市场作为从“田间地头到餐桌的”中转和暂存站，未来的5-10年，依然会是中国最主流的社区生鲜零售场景，保菜篮子供应、保食品安全、保国计民生、保底层群体就业的战略功能不会被改变。这些都是我们经营管理市场的很现实的问题。面对严酷的市场竞争和互联网技术更新迭代带来的双重挑战，市场接管的物业管理公司如果只是来管理市场的卫生环境、解决水电气正常使用、停车秩序井然这样简单的物业管理的话,那么市场将会被逐渐淘汰。 抵制互联网生鲜不如加入,多个竞争对手不如多个渠道打通。菜市场与商家发展线上渠道需要做到不仅仅是拓展渠道、将线下的消费行为简单地搬到线上，而是要发现、激活菜市场行业的独特优势。菜市场要协调各方，制定规范的线上管理、线下挑拣、线下配送等制度。商家要去发掘菜市场与其它互联网生鲜品牌的实质性差异，例如选品、配送范围与时间等，更要确保为广大消费者提供买得放心、吃得安心的新鲜菜品，这是互联网无接触售卖蔬菜的精髓所在，也是与互联网生鲜拉开差距的关键。这些就是经营市场。今天参观的各市场各有特色。春城市场看布局，如春城市场蔬菜是在2楼。南禅寺市场看监控、统一标识。蠡湖市场小吃街。新安卢庄和稻香人流与菜价的关系……
关于农贸市场提档升级改造中的几点思考。市场在建设或者改造到经营、运营当中，不应该寄希望与吸引大量的年轻客户来买菜提升业绩，而是通过全新业态设置，在“保留居民原有生活状态”和“菜市场市井风貌”的前提下寻求增量。例如惠民生，保供应,促消费功能。15分钟生活圈提质升级，五化改造，开辟休息区、母婴室,缝补修理、爱心驿站、快剪理发、读书屋、引入早餐店、小食店、咖啡馆等新业态，建设公益茯茶站点，为消费者提供免费茶水，提高市场人性化建设等。让菜市场的服务内容可以涵盖更广泛的消费群体。就是引入市场特色化运营。业态布局、招商引流、品牌运营、经营管理。农贸市场怎么规划,怎么改造，怎么布局？一场一策，因地制宜,别踩坑。什么叫因地制宜？追求高大尚，最后离烟火气越来越远。改造中细节的分析。比如说水产行业:挡水条的作用。到农贸市场，我们看两个地方，水产区和公厕。这些叫内行看门道，外行看热闹。市场铺面怎么摆布，怎么合理合适，要进行人口分析。老中青分析。市场周围商圈的分析。每个市场都有它的亮点、特色。需要分析消费者追求便捷、高效的生活方式。倾向于方便快捷的饮食方案，年轻化、细分化趋势，素食半成品种类繁多。每一个市场经理最关心的问题:铺位租金调整上涨，如何调，怎么调？第二个问题，例如，一个市场难免会出现许多死角，怎么做到尽量减少“死角”，使死角“不死”。关键是运用好金银铜铁角。
无论业态如何演进、形式如何变迁、领域如何拓展，零售业在任何时候都绕不开成本、效率、质量与体验这四个关键词，这些不仅是行业最为本质和原始的魅力，更是商家在日益激烈的竞争中脱颖而出的关键。发展趋势连锁经营管理,市场运营管理其根本就是整合消费的能力，即通过整合各种需求以达到最高的经营效益。市场经营管理中包含物业管理，但物业管理却不能替代经营管理。
最后关于市场成功的秘诀说几点：1、大市场成功的第一条:产业的支撑和产业链的完善。2、市场的人流、物流、商流、信息流，经营行业、品种要不断地扩展延伸。3、做全方位市场调查和分析，经营范围、需求；商铺成本、价格和数量是否合理；4、市场面对各矛盾问题处理正是需要建立一个“理念”，并对它进行拓展和提升 5、对商户专业性管理和控制。考虑行业、品种、商位布局的整体性和平衡性。创新品牌管理模式。对市场提升档次，练好内功的关键所在。品牌管理（1）建立品牌市场（2）引进品牌商家（3）销售品牌商品（4）提供品牌服务（5）满足品牌消费 这五品管理就不展开了。
总结两点供思考：即：其一，农贸市场要从管理型向经营性转变，要向建设数字市场转变。其二，市场物业管理模式如何向商业管理模式转变。”
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2024.5.28.
