转载：贝诺农贸市场研究中心
“找个摊位还要托人送礼”，这大概是很多人记忆里菜市场的景象。曾经挤破头都想入驻的菜场摊位，可如今却成了招商人员口中的“烫手山芋”，招商人员放低姿态求着商户，商户都不一定来看。
这到底是怎么了？是经济大环境不景气，还是人们的菜篮子转向了别处？承载着一日三餐的民生生意，真的走向末路了吗？
01. 曾经辉煌：一铺难求的市井黄金地
时间倒回二十年前，菜市场是每个社区的“心脏”。天还没亮，这里已经人声鼎沸。卖菜的吆喝声、讨价还价声、熟人间的寒暄声交织在一起，构成了最鲜活的市井画卷。
一个位置好的摊位，意味着一家老小的生计保障。那时候，想进菜市场做生意，不仅要交租金，还要有人脉、有关系，真正是“一铺难求”。
如今，菜场招商用尽浑身解数，“第一年免费”、“租一年送一年”......还得主动上门求商户入驻。
从表面看，这是经济大环境不景气、消费习惯变迁让菜市场遇冷，但深挖其症结，会发现招商难的背后，是市场运营成本攀升、经营主体动力不足、外部竞争冲击等多重压力的叠加。
02. 内忧篇：成本高企与动力不足的双重挤压
菜场招商难原因很多，其中不乏自身发展的“内生顽疾”，例如自身的“包袱”太重，“造血不足”等等。
1.经营权“价高者得”，成本从起点膨胀
如今大多数菜市场，经过市场化改革后，已不是街道或村委会简单管理的场所，市场的经营权通过竞标、拍卖等方式流转，"价高者得"成为普遍规则。这本是为了提高效率，但在实际操作中，为了拿下经营权，运营方往往要承担高昂的租金成本，其中不乏虚高竞价的成分。
而且菜市场前期建设投入较大，尤其是在房地产高速发展时期，土地和建设成本飙升，这使得市场方不得不通过高租金来回收成本。近年来，虽然房地产市场停滞，但许多菜市场在改造升级后，被推高的摊位费却降不下来。
某二线城市菜市场经营权的竞标，从最初的80万标底，一路飙升至180万成交。中标企业为了收回成本、实现盈利，只能提高摊位租金，而这些成本最终都转嫁给了商户。
2. 菜市场自身的“包袱”越来越重
更棘手的是，随着城市管理标准提高，作为规范化运营的民生载体，菜市场需要承担的合规成本越来越高。管理规范与检查压力下的运营成本直线上升，菜市场的食品安全、消防安全、卫生防疫、垃圾分类……等等每一项合规要求背后，都需要市场方在日常运营中投入大量资金进行硬件改造和日常管理，这些真金白银的投入，更是直接推高了运营成本。
而且市场的运营成本还在逐年不断上涨，菜场水电费按商业标准收取（往往比民用贵出数倍），物业费、管理费、设备维护费一项都不能少。这些成本不会消失，只会从市场方到商户，商户到消费者，层层转嫁。
3. 公益属性与盈利指标的内在矛盾
在实际运营中，不仅成本居高不下，菜场经营还往往被赋予明确的经济考核指标。
当本应是具有公益属性的"民生菜场"被迫背负经济考核指标，公益属性与商业逻辑的矛盾便日益尖锐。这种定位上的矛盾，让市场管理方陷入两难：既要平抑物价、服务民生，又要完成营收任务、实现盈利。
这些经济压力与成本不会凭空消失，它们会层层转嫁。运营方要回本，只能提高摊位租金；商户要生存，只能抬高菜价或压缩利润。但受民生属性限制，菜价不可能大幅波动，所以商户利润空间越来越有限。有数据显示，部分城市菜市场的摊位租金，在过去五年涨幅超过30%，而同期蔬菜零售均价涨幅远不及此。
如今的菜场经营，存在一个悖论：菜价涨不上去，租金却降不下来。
4.经营主体“青黄不接”，后继乏人
老一辈商户的“守成”心态：习惯了“夫妻店”模式的老商户，大多满足于维持现状，既无扩张意愿，也缺乏雇人经营的底气和能力。他们更像是手艺人，守着自家一亩三分地，不愿也不会做大。
新生代的“断档”危机：与此同时，菜市场经营的辛苦与繁琐，让年轻人望而却步。凌晨三四点起床进货，一站就是一整天，风吹日晒，收入还不稳定。相比之下，送外卖、做直播、进工厂似乎都是更“体面”的选择。
市场“小白”的谨慎入场：即便有年轻人想尝试，面对复杂的进货渠道、多变的行情波动、挑剔的顾客群体，也常常因经验不足而却步。缺乏系统的培训和指导，让潜在的新商户不敢轻易入场。
这种内生动力的匮乏，使得菜市场很难获得新鲜血液的注入。
内生顽疾、自身造血不足，招商从从根上就难，让菜场招商从“香饽饽”变成了“烫手山芋”。
03. 外患篇：四面楚歌中的市场份额争夺战
如果说内部困境是"慢性病"，那么外部冲击就是"急性病"。
1. 线上用补贴改写消费习惯
第一波冲击，来自线上生鲜平台的“不可逆分流”。手机一点，蔬菜水果半小时送到家。各大生鲜电商的补贴大战虽已平息，但培养出的用户习惯却已根深蒂固。尤其是年轻一代，逛菜市场甚至不再是一项必备生活技能。
线上平台夺走的不仅是订单，更是未来几十年的消费主力，数据显示，2024年多地菜市场的客流量较疫情前下降了近一半，其中相当一部分被线上渠道分流。这种“降维打击”让传统菜市场毫无还手之力。
2.社区底商的“灵活竞争”
线上在分流，线下也在"截流"。你有没有发现，小区楼下突然多了很多生鲜超市、水果店、肉铺？社区生鲜店、生鲜超市的遍地开花，也加速重构了社区生鲜的消费格局。不少从菜市场“出走”的商户，宁愿承担更高的租金，也要入驻社区底商。为什么？为了“自由”。
这些店铺面积不大，但营业时间长、品类齐全，且多位于小区门口，占据了“家门口”的绝对地理优势。更具策略性的是，不少从菜市场“出走”的商户，宁愿承担更高的租金入驻社区底商，只为摆脱市场严格管理的约束。
“在菜市场，什么时间开市、收市，垃圾怎么处理，进出货查验台账，甚至摊位怎么摆都有规定。在外面开店，虽然租金高一点，但自由多了。”一位转战社区店的前菜市场商户说。在社区底商，商户可获得了更大的自主权，更具吸引力的是可以降低进货卖货的合规成本。
更有甚者，三四个业态的商户合租一间门店，组成小型"生鲜集合店"——蔬菜、水果、肉类、干货一应俱全，以灵活的商品组合满足居民"即时顺手"的需求，直接分流菜场的份额。
3. 流动摊贩的“零合规成本”冲击
如果说社区生鲜店是"临时军“，那么流动摊贩就是灵活机动的"游击队"，打一枪换一个地方，凭借价格和便利性优势，同样蚕食着原本属于规范菜市场的份额。
流动摊贩的优势在于"零合规成本"——无需缴纳租金、无需接受严格的食品安全检查、无需配备昂贵的冷链设备。他们的经营成本极低，价格自然可以压得更低。部分流动摊贩甚至违规售卖活禽等菜市场已禁止的品类，以"差异化"吸引顾客。
对于消费者而言，路边摊的便利性和低价具有天然吸引力；对于菜市场而言，这些"游击队"却是不公平竞争的存在。规范市场要投入大量成本达到标准，流动摊贩却可以轻松绕过这些标准，这种不对等的竞争，让菜市场的招商更加困难。
4. 外卖行业“虹吸”潜在劳动力
最具颠覆性的一波冲击，可能来自一个意想不到的行业——外卖骑手。外卖行业的崛起，创造了一个零门槛、高灵活度的就业“蓄水池”，它吸纳了大量原本可能流入菜市场、零售业等领域的劳动力，正在从源头削弱菜市场的潜在商户储备。
送外卖与卖菜，看似是两个行业，实则争夺的是同一批劳动力——那些缺乏高学历和专业技能、但愿意吃苦耐劳的劳动者。外卖骑手的优势显而易见：零门槛入职、时间灵活、收入可见、无需承担经营风险。相比之下，卖菜需要启动资金、需要承担库存风险、需要全年无休，对年轻人的吸引力大打折扣。
当大量潜在劳动力被外卖行业吸纳，菜市场不仅面临"后继无人"的困境，更面临"无人可招"的尴尬。这种劳动力的结构性转移，比商业竞争更具颠覆性，因为它改变了行业的底层供给逻辑。
线上生鲜平台的补贴战、线下社区底商的监管松、流动摊贩的低成本竞争、招工难，共同挤压了菜市场的生存空间。
04. 破局之道：回归公益与创新运营的双重奏
内外交困之下，传统菜市场真的没有未来了吗？其堵点在于传统运营模式与社会发展脱节，那破局的关键在于打通与当下社会形势的链接。
1. 剥离地产思维，强化公益属性
地产模式已走不通，政府应明确菜市场的民生定位，淡化对菜市场单一的租金考核指标，更多考量其民生保障、社区服务、食品安全和稳定物价的社会功能，通过财政补贴、税收优惠等方式降低运营成本。例如，香港模式值得借鉴，尽管地价极高，但政府通过持有产权和补贴摊位，使菜贩能够轻装上阵。
2. 提升内生动力，培育孵化商户
引入或培育专业的运营管理公司，对菜场进行统一规划、设计和管理。市场方可以通过品牌连锁运营、统一采购、技能培训等方式，帮助商户降低成本、提升竞争力；通过孵化扶持，教会“菜场小白”如何经营，甚至提供创业贷款支持，为市场注入新血。
3. 营造公平环境，规范市场竞争
职能部门应加强对流动摊贩、社区底商的监管，打击违规售卖、恶意竞争等行为，维护市场秩序。在保障食品安全和市容市貌的前提下，对社区底商、流动摊贩，进行合理规范与引导，避免“劣币驱逐良币”，可以探索设置“潮汐摊位”、“周末市集”等，将流动性与规范化结合，满足多元消费需求，而不是简单取缔。
4. 拓展多元功能，重塑社区价值
同时，菜市场不止是买卖场所，更可以成为社区社交中心、饮食文化体验地。比如引入特色小吃、手工作坊、厨艺课堂，举办节庆活动，让年轻人愿意来“逛”，而不仅仅是“买”；还可以探索“菜市场+社区服务”模式，比如增设便民食堂、理发店、维修点等，提升菜市场的综合吸引力。提升体验感和文化味，是线下实体对抗线上冲击的重要法宝。
菜市场的困局，是内因与外患共同作用的结果，要破解这一难题，需要多方合力，系统施策。
05. 结语 留住烟火气，守住人情味
菜市场招商难，难在成本高压，难在主体老化，难在外部冲击，更难在定位模糊。但这门生意不会消失，因为人们对"烟火气"的渴望始终存在。
当政策回归公益本质，当运营方真正赋能商户，当菜市场重新成为社区的温暖所在，招商将不再是难题，"一铺难求"的盛景或许会以新的形式重现。
