浦文昌

 

     今年以来，我协会分别举行了5次市场经理座谈会，参加座谈的经理40多人，并通过实地考察、个别访谈、分析有关统计资料等方式，就我市当前市场建设的基本状况、存在的突出问题等进行了调查研究。

近5年来无锡市商品市场建设实现了快速发展，市场的所有制结构、行业结构和规模结构得到了合理的调整，但是也产生了一些值得注意的新情况、新问题，现将调查情况汇报如下：

 

据无锡工商局的统计，到2007年底全市各类市场总数为421个（市区250个），占地11,082,841㎡(其中市区5,456,462㎡，约为8180.6亩)，建筑面积9,933,794㎡（其中市区6,184,429㎡），共有摊位110601个（其中市区80,237个），年成交总额1954.48亿元（其中市区1392.3亿元）。

所有制结构：各类市场中民（私）营市场205个，占48.7%[1]；

行业结构：农副产品市场244个，占57.9%，生产资料市场114个（含14个货运市场）占27.%，消费品市场占12.8%，生产要素市场10个，占3.3%。

规模结构：年成交总额在亿元以上的商品市场为112家，占总数的26.6%。其中5亿元以上的34家，10亿元以上的26家，15亿以上17家，30亿元以上10家，100亿元以上7家（其中市区4家[2]）。

近几年来各类市场包括农贸市场的硬件设施，大都在向商场化方向发展，市场的管理水平相应得到提升，诚信度有所提高。

 

 

2005-2008年3月，无锡新建5000㎡以上的商品市场（不包括农贸市场）24个。占地面积287.6万㎡（4311亩），建筑面积477万㎡，总投资约155亿元，摊位22000多个。其中新世界国际、东方轻纺城、五洲建材城、金泰国际建材广场、高力国际汽车城、五洲工业博览城等6家大市场的占地总面积为280.4万㎡，总建筑面积为415万㎡，总投资149亿元，占地和建筑面积分别占现有市场总量的51.3%、67.1%。

 

市场的重复建设主要突出地反映在以下几类市场中：

2005年以前，无锡市区较大的建材装潢类市场有11个，建筑面积约31.18万㎡。这些市场集中分布在广益街道片区（锡沪路广益段），以及市郊四周。

近两年来，广益建材装潢市场群中一些老市场进行了大规模改扩建：如尤渡村通过改扩建，建成占地83亩、建筑面积13万㎡的“华厦家居港”，以及建筑面积达5万㎡的“建材一条街”；“好艺家国际家居广场”扩建6万㎡；“锡沪装饰材料市场扩建地板精品馆3万㎡；今年莫家庄村又引进“南天港”，建筑面积5万㎡。这样，到今年底，在广益地区将新增加建材装潢市场面积26万㎡，连同原有市场面积，广益建材装潢市场群的总面积将达到57.18万㎡。

而惠山区又在锡宜高速入口处兴办“五洲国际建材城”（2006年），建筑面积达30万㎡，滨湖区在高浪路与兴源路交汇处兴办“金泰国际建材城”（2007年），一期面积达10万㎡。

到目前为止，市区建材装潢类市场占地总面积已达97万㎡，是2005年面积的3.1倍。

市区汽车及汽车摩托车配件市场的布局原集中于金城湾、广南立交、江海路北段（黄巷）。2005年底，金城湾汽车市场面积4万多㎡，广南汽车市场6.67万㎡，黄巷片区的华东汽车市场以及广益汽配城等7个汽车市场约为23.6万㎡，合计为34.27万㎡。

近3年来锡山区在太湖大道新建卡摩尔汽车市场，面积3.6万㎡，惠山区兴建“高力·汽车城”，建筑面积为55万㎡。这样，目前市区汽车及配件市场总面积就已达92.87万㎡，为2005年底的2.7倍。

市区纺工局早在80年代末创办江苏纺织市场以失败告终。90年代中期市工商局和广益镇分别在后西溪和锡沪路创办“布料市场”，现在均已萎缩。服装市场主要集中于原招商城，现在则集中于塘南国际招商城（建筑面积约15,000㎡，市区还有外贸时装市场等3个小型服装市场。这些市场早在90年代后期就演变为零售为主的市场。

而在以上背景下，2007年市区又在坊前和东亭分别新建了新世界国际纺织服装城和东方轻纺城，体量均达100万㎡，其重复建设的性质更为明显。

目前市区有一定规模的机电五金市场有5家，总建筑面积约8.5万㎡，年交易总额80亿元左右。而目前新区新建的五洲工业博览城（主要经营机电五金）面积又达100万㎡。同业人士认为这又将是一个“大手笔”的重复建设项目。

此外，在不锈钢市场方面也存在着较为严重的重复建设。2007年前无锡不锈钢市场主要有三个，即无锡不锈钢市场、南方不锈钢市场、华东不锈钢市场，总建筑面积约18万㎡左右，交易总额370多亿元。而今年3月锡山区又在东北塘镇创建无锡东方钢材城，总投资8亿元，总建筑面积将达50万平方米，主要经营不锈钢板材、型材。同时，新区也在筹备建设不锈钢市场。

大量的重复建设导致：

一是同类市场之间在招商上产生恶性竞争，如新世界纺织服装城和东方轻纺城的矛盾已经非常尖锐；

二是使市场经营困难。据建材装潢市场的经理们反映，大量的重复建设使老市场生意难做，新建市场的招商和经营则更加困难，有的新市场虽然招租达到80%以上，但经过1年经营，因生意清淡而要求退租的经营户逐渐增多。显然市区建材装潢市场经营面积已经过剩。在汽车市场方面，锡山区新建的卡摩尔汽车市场其经营一直非常困难，有些铺面现在已经改经营不锈钢。

三是有可能出现空壳市场，形成资源的极大浪费。据无锡汽车市场的一些经理反映：早在2005年以前，汽车的各大品牌在无锡代理布点已经结束，再建新的汽车大市场很难成功。

 

二、市场建设的商业地产开发倾向突出

 

近几年来，市区新建的几个“国际级”“大市场”均属于商业地产开发性质的项目。

投资建设商品市场与商业地产开发的根本区别在于投资目的不同：前者旨在创办市场，均不出售市场内的商铺（摊位），通过自己对市场的长期经营获得投资回报。而后者则仅做市场的商业地产开发，并不打算直接、长期经营市场，他们通过出售市场内的全部商铺（摊位）取得房地产短期投资回报，一旦全部售出便“全身而退”。

市场商业地产开发的通常模式是：利用发展服务业优惠政策低价圈地→融资开发（包括银行贷款、预售“产权商铺”）→全部出售市场内的商铺（摊位）→成立市场物业管理公司，以5~10年固定回报的优惠政策对购买商铺的投资者返租、并对外统一招租→开发商获利后成功退出。目前商铺销售分为两种模式：一种是由开发商通过市场物业公司长期包租销售模式，也称“虚拟产权式商铺”；另一种是独立经营店铺，短期返租销售的商铺。而目前我市市场的商铺销售主要还是以“虚拟产权式商铺”为主， 它将为地方的经济社会发展带来许多隐患：

1、开发商总是以较高的固定投资回报（大都为年回报率为8~10%）吸引中小投资者购买市场的“产权商铺（摊位）”，一旦市场成为空壳，许多中小投资者将蒙受重大经济损失；

2、由于这些项目均由政府有关部门批准，以及开发商促销广告的不实之词，常常引发中小投资者与政府、开发商之间的矛盾和冲突，影响社会安定。

3、如果市场项目失败，将浪费大量土地资源，并为银行造成大量不良资产。

所以这种“虚拟产权式商铺”就像一颗“定时炸弹”。以5~10年的包租期来说，如果5~10年包租期内，由于发展商经营不善或倒闭，这颗“定时炸弹”极有可能提前引爆。

另外，市场商业地产开发也不利于提高市场档次。目前我市新世界国际纺织服装城等市场虽大，但其摊位面积却很小（每个摊位30~50㎡不等），与传统市场没有区别。由于摊位面积小，业主进场装潢时还常常与相邻摊位发生矛盾冲突。

据市房管局产监处反映，我市几个特大型市场的商铺销售情况并不理想，到今年7月底止，各市场商铺的销售情况为：

 

   

从统一招租情况看，五洲建材城招租率达80%以上，而新世界和轻纺城均为25%左右。我们走访了这两个市场的一些进场经营户，大都反映“生意冷清”，并对市场能否兴起来持怀疑态度。

摊位销售进展不快、招租不满、对经营户的免租优惠等导致资金回笼减缓。而市场开业后的物业费用以及给商铺投资者的固定回报又必须如期支付，使得相关开发商的投资及回报难以完全套现，从而陷于进退两难的尴尬局面。

这些市场是否可能成为今后的“定时炸弹” 现在还不能妄断。目前，由于上述几个大市场对购买摊位的业主给予5年以上年利率8~10%的固定回报，对进场经营户实行3~5年免租优惠，在3~5年内还不至于发生重大社会矛盾，但其潜在风险显然已经逐步显现出来。

 

三、几点政策建议

 

为了有效遏制市场建设中的大规模重复建设和商业地产开发倾向，建议市政府尽快采取一些政策措施。我们的建议：

1、由市政府在调查研究基础上制定2008—2015年的市场发展规划及市场建设导向目录，明确规定哪些市场不准再立项开发，哪些市场应优先吸引投资开发。

2、建立前置审批及听证会制度。包括锡山、惠山、新区在内，市区新建占地50亩，建筑面积超5万㎡以上的大型市场，包括老市场改扩建增量超过5万㎡以上建筑面积的均应报市政府，经综合平衡后作前置审批（凭批文办理立项、规划定点、征土、工商注册）。立项前应举行听证会，听取有关行业协会（商会）、相关市场和有关专家的意见。

3、严格控制市场商业地产开发。

早在2006年5月22日国家建设部[3]就发出风险提示：“以售后包租的形式购房有风险，投资须慎重”，指出：这种开发有五大风险隐患[4]，“售后包租等销售形式含有融资或者变相融资的内容以及房地产升值或者投资回报的承诺，涉嫌违反建设部《商品房销售管理办法》第十一条及国家工商总局《房地产广告发布暂行规定》第十六条等有关规定”，属于违法行为，要求各地房管部门严加监管。

建议根据建设部风险提示的政策精神，尽快出台相关政策规定：

（1）不准在销售广告中出现统一包租及5～10年固定回报的内容，否则严加查处；

（2）凡出售的市场商铺必需有独立的门牌号码，并由业主自由招租和经营，否则不准以“产权商铺”销售；

（3）为提高市场的档次，引导市场向类似于国外“销品茂”现代购物城方向发展，应规定其出售的产权商铺面积须在150㎡以上。

4、密切关注已经面临重大风险的市场商业地产项目。

对于已经面临重大风险的市场商业地产项目，应组织政府综合部门、银行、土管、房管等职能部门以及相关行业组织组成专门调查组，对这些市场项目作深入调查，摸清真实情况，采取“一事一议，一场一策”，研究出化解矛盾、维护社会安定的办法。

应立即纠正这些市场项目开发中的违法行为逐步加以规范，引导他们适当缩小投资规模（如二期、三期项目不再开发），对于高度重复的同类市场（如东方轻纺城和新世界国际纺织服装城），要引导他们通过谈判协商进行错位竞争，或科学转型，以免两败俱伤。对于有可能发生资金链断裂的市场项目尤其要注意跟踪监督，以免因复杂的权利关系引发社会不安定。