—2014年无锡市区房地产市场综述
今年以来，无锡市区房地产开发投资及施工面积等各项指标同比增速均有所放缓，土地供应明显减少，商品房新增供应保持较快节奏，成交量逐季增长，尤其下半年受政策调整影响明显，房价总体平稳。
一、无锡市区房地产市场运行情况
（一）新开工及竣工面积均有所下降
2014全年无锡市区房地产开发投资为806.14亿元，同比增长5.39%；其中住宅499.40亿元，同比增长3.93%。无锡市区房地产施工面积为4367.49万平方米，同比增长5.91%，其中住宅2798.71万平方米，同比增长0.76%；房地产新开工面积为947.62万平方米，同比下降2.15%，其中住宅576.54万平方米，同比下降7.66%；房地产竣工面积为580.65万平方米，同比下降11.23%，其中住宅343.57万平方米，同比下降30.92%。
（二）土地供应节奏放缓，多数以底价成交
今年以来随着政府对土地出让的合理控制，无锡市区土地供应节奏明显放缓。1-12月无锡市区共有46幅国有建设用地使用权挂牌，其中流拍一幅，土地成交总面积231.49万平方米，同比减少46.55%，成交金额81.85亿元，同比减少57.96%。估算住宅用地约111.07万平方米，可建面积约254.27万平方米。其中第四季度土地成交面积9.17万平方米，成交金额3.14亿元。
（三）商品房新增供应保持较快节奏，总量达历史高位
2014年无锡市区商品房新增供应面积为908.13万平方米，同比增长6.02%，其中商品住宅新增供应面积为686.31万平方米，同比增长16.34%。
其中，第四季度无锡市区商品房新增供应面积286.03万平方米，同比增长6.71%，环比增长7.00%；其中住宅新增供应面积213.43万平方米，同比增长7.20%，环比增长3.36%。
（四）商品房成交量逐季增长，总量同比持平
2014年无锡市区商品房成交面积为602.91万平方米，同比下降0.02%，成交金额499.51亿元，同比下降3.99%；其中商品住宅成交面积为523.95万平方米，同比增长4.55%，成交金额409.77亿元，同比增长1.68%。
从季度看，商品房成交量呈逐季增长态势，第二、第三季度环比分别增长 18.42%、11.74%，第四季度受政策调整影响，市场成交量增长明显，商品房销售面积214.88万平方米，同比增长32.02%，环比增长46.79%，金额178.11亿元，同比增长21.67%，环比增长49.85%；其中商品住宅销售面积187万平方米，同比增长41.06%，环比增长39.23%，金额145.66亿元，同比增长33.93%，环比增长40.64%。
另，全年二手房成交保持平稳的态势，1-12月无锡市区二手房成交面积为220.08万平方米，同比下降22.79%；二手住宅成交面积为184.65万平方米，同比下降18.31%。其中第四季度二手房成交总面积58.89万平方米，同比下降21.77%，环比增长1.41%；二手住宅成交面积53.34万平方米，同比增长7.11%，环比增长20.57%。
（五）住房价格总体平稳
今年以来，我市房屋价格总体平稳，一季度市区商品住宅加权均价环比增长0.26%，二、三季度环比依次下跌0.79%和0.58%，至四季度止跌回稳。经测算，第四季度无锡市区商品住宅加权均价为8379元/平方米，环比增长0.23%。二手住宅加权均价7289元/平方米，环比增长1.09%。
（六）住房贷款发放额明显减少
2014年12月末无锡市房地产开发贷款余额总计636.85亿元，环比9月末增长1.25%，其中房产贷款余额382.91亿元，环比9月末下降6.78%。2014年全市个人住房商业贷款发放190.44亿元，同比下降20.42%；同期市区公积金贷款发放54.59亿元，同比增长13.29%。1-12月，无锡市区房地产营业税48.7亿元，同比增长3.2 %；契税19.22亿元。
二、需要关注的方面
（一）关注市场存量中的结构性问题
2014全年我市商品房仍为供大于求的局面，新增供销比1.51，存量达到新高。其中结构性问题依旧：一方面，180平米以上的大户型剩余可售面积约占到住宅存量的35%，单价10000元/平米以上的占比约45%，而同时具备这两个条件的住宅存量占比约为25%，在当前市场环境下，这部分住宅去化周期较长。另一方面，我市商业供应总量较大，去化则仅为4成左右，目前剩余可售面积占到非住宅的七成多。在运营上，我市商业在一些区域布局较为集中，配比较高，而同质化问题突出（尤其是综合体项目），目前普遍以餐饮吸引人气，运营情况不佳。随着电商对传统零售业的冲击，后期商业去化和运营压力将进一步加大。因此，政府部门应合理规划布局，加强控制引导，企业要根据市场需求准确定位，加快存量去化。
（二）关注企业诚信经营和品牌品质
在当前竞争激烈的市场环境下，为抢夺需求，部分房地产企业积极采取多元化营销促进成交，对诚信经营和品牌品质方面重视不足，加之宏观经济下行，购房者维权意识提高，一些不良因素导致的市场矛盾凸显，如变电所、通风井等不利因素未提前告知，广告宣传有所夸大尤其是学区等重要配套设施无法兑现，房屋延期交付，房屋存在一定质量问题等。因此，随着房地产结束黄金时代，企业的市场竞争力主要体现在企业品牌、产品品质和客户服务方面，而诚信作为企业经营之道也势必越来越为市场所关注。
（三）关注资金监管施行的影响
自2015年1月1日起无锡对市区新项目施行商品房预售资金监管，商品房预售合同约定支付的定金、首付款以及后续付款(含商品房按揭贷款)等全部房价款必须缴入指定的监管账户，监管机构对其中部分资金作重点监管，按工程进度拨付重点监管资金，确保预售资金用于本项目建设。虽然政策的影响力需要一定时间方能显现，但其能在一定程度上遏制以往房企集团资金异地调拨的情况、降低楼盘烂尾风险，也将促使房企进一步加强资金管理。
三、2015年无锡房地产市场走势预测
2015年中国经济面临较大下行压力，而房地产市场在经历2014年的“去行政化”之后将迎来一个政策相对平稳期。随着经济新常态、机构改革以及产业结构的调整，诸多因素将对房地产市场的走势产生一定影响。根据无锡房地产市场的具体情况，我们预判如下：
(一)新增供应量有所减少。2014年我市商品房新增供应总量较大，达历史高位，市场存量进一步增加。同时我市房地产开发投资、土地出让面积等指标明显减缓，房地产开发进入理性期。预测2015年开发企业推盘节奏将有所放缓，新增供应量比2014年有所减少。
(二)成交保持良好水平。受2014下半年一系列房地产利好政策的影响，无锡商品房市场成交量持续走高。随着房地产调控“去行政化”，限购限贷等高压政策放松，市场环境趋向良好，预测2015年我市房地产市场成交量保持良好水平，其中受地铁利好因素影响，部分区域成交量或有所提升。而2015年一季度由于市场进入传统销售淡季，成交量相比前期将有所减少。
(三)房价平稳运行。目前市场总体处于供大于求的大环境，购房者选择面增大，消费心理更趋理性，开发企业利润预期有所降低，加快去化回笼资金的心态占上风，因此预测2015年我市房价总体平稳。
（无锡市产权监理处）
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